[摘 要] 随着市场经济的发展，职工宿舍不再是只属于医院职工的宿舍，房屋产权和人员居住已发生很大变化，多数为医院职工居住，一部分为房屋出租，另一部分住房职工已对外出售。本文从医院职工生活区的发展现状入手，提出生活区推行物业管理社会化的必要性，进一步阐述物业管理社会化的可行性。
[关键词]生活区；物业管理社会化；可行性
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.22.056
[中图分类号]F299.233.47 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）22-00-01
1 医院生活区基本情况
医院生活区占地1.73公顷，共有多层住宅16栋，住户414户，分别建造于20世纪80-90年代和21世纪初。医院的总务处和保卫科具体负责生活区的物业管理事务，并以福利性模式提供服务，包括小区的安全保卫、清洁卫生、消防管理、房屋维修、绿化美化、水电保障以及配合“文明城市”迎检等工作。仅仅近四年，医院就生活区的维护建设开支达到两百多万元，而职工（住户）每月仅交纳10元的卫生清洁费，物业管理费用如同杯水车薪。
2 医院生活区的发展现状
2.1 水电改造
由于生活区部分楼层建成的时间较长，地下管网、水电设施等问题较多，在实行“一户一表”改造之前，生活区采用总表计费的方式，居民楼供电设备老化造成电量损耗，导致居民分电表总记数与总表记数不符，差额电费均由医院承担，另外，生活区内偷漏水电现象较为普遍，而且对于出租户，收缴水电费用也比较困难，医院常年为住户暗贴不少水电费用。为了推进“一户一表”改造，去年由医院牵头，总务处负责，在前期做了很多准备工作，争取住户的最大支持和配合，医院还对按时签订改造协议的住户给于每户500元的补贴。“一户一表”改造实现了住户直接向供电供水部门缴费，医院无需再承担水电费的催缴工作，但是各住宅楼除居民用电以外的其它供电设施及楼道灯，还有绿化用水等公用水，另外单独装表计量，这部分公摊水电费尚由医院负担。
2.2 绿化美化、清洁卫生方面
为了改善生活区的居住环境，2013年医院对生活区进行了绿化改造提升工程，前后开支40万余元，极大的提高了生活区的绿地率。但是小区内还是存在扒翻种植、破绿毁绿的现象，医院也曾先后几次对生活区扒翻种植的现象予于劝阻，却效果不佳，最主要的原因就是缺乏物业管理，无法实行常态化的监管，因而也就给扒翻种植蔓延提供了机会。另外，生活区在清洁卫生方面，只能维持在楼道打扫等简单的服务项目上，无法达到物业“有偿服务”的高标准。
2.3 安全保卫、消防管理方面
生活区的安全保卫工作是难度最大的工作之一，特别是在没有专业的物业公司管理下，要杜绝生活区内发生盗窃、抢劫、车辆被划等治安事件，保卫科在管好医院工作区之外，还要兼顾生活区治安管理，在人力财力物力方面都有不小的压力。首先，需要科学合理地设置保安岗亭，现生活区有三个保安岗亭，一个岗亭有四个保安轮流值守，近期还准备新设一个岗亭，为了节约人力成本，保安全部聘用劳务派遣人员，按一个保安一个月工资2 000元计算，一年下来值守生活区的保安人员开支达38.4万元。其次，根据生活区的地理环境和安防薄弱环节，建立和完善监控系统，才能进一步保障住戶的财产安全。2015年，医院花费28.63万元在医院重要路口和生活区建立了高清监控系统，生活区的安全保障工作又向前推进了一大步。再次，在车辆停放管理方面，职工对生活区停车问题反映比较强烈，一部分职工认为小区车辆乱停乱放，一部分认为小区行路难。一到傍晚小区道路车满为患，公共场地被挤占一空，不仅小区住户难以出行，而且已经发生过住户家中失火，消防车无法通行及时施救的严重情况。最后，在消防管理方面，据保卫科统计，生活区一年的消防管理费用大约3 000～4 000元。由于住户情况复杂，尽管保卫科在火灾预防方面做了大量的工作，但仍存在不少的火灾隐患，近几年就接连发生两起失火事件，由于生活区没有实行物业化，生活区的安全事件会直接影响医院文明单位评审等工作。
3 生活区推行物业化的可行性
随着市场经济不断发展和完善，住户对物业管理的要求也在不断提高，现行的管理模式已经逐渐显露出各种弊端，要从根本上解决生活区物业管理中存在的问题，就迫切需要改变现行福利性质的管理体制，逐步实行市场化管理体制，走物业管理社会化这条必由之路。为推进这项工作，总务处曾找过物业公司商谈，所有物业公司均要求按国家规定缴纳首次专项维修基金，完善水电气户表设施，并将其作为签订合同的前提条件。在医院领导的重视下，生活区已经完成了很多推进物业化的基础工作，水电的一户一表改造、停车场的建设、高清监控的安装等等。另外，按照《物业管理条例》规定，公有住房出售给职工，需按售房款的20%缴纳首次专项维修基金。但公司所有宿舍向职工出售时均带有不同程度的福利性质，现再由住户交纳比较困难。生活区物业化将会改变过去由医院物业管理作为职工福利的做法，需要住户出资，虽然住户思想上一时可能难以接受，但这是市场化的必然趋势。因此，生活区要推进物业化下一步的工作要点集中在对住户的宣传引导外加医院适当补贴上，毕竟，生活区推进物业化决不能仅是医院的单向推动，还应该得广大住户的真诚回应，变单向推动为双向共管。只有鼓励与引导广大住户共同参与物业管理，使住户自治、自律与专业化物业管理相结合，同时充分依靠医院的行政领导，才能使生活区的物业管理真正得到升华。
4 结 语
医院生活区物业管理代管模式，不仅分散和干扰了医院的精力，同时也是不该管、管不好的事。生活区推行物业化能够为医院降低开支，增加经济效益，能够帮助机关工作者从生活区管理繁杂的事务中解脱出来，还可以有效提升生活区的物业管理质量，改善住户的生活环境。因此，人们要借鉴其他单位职工住宅物业管理社会化的有益经验，不断创造条件，加快生活区物业管理社会化的步伐和进程。